깡통전세와 역전세

부동산 경기 침체로 인해서 깡통전세 및 역전세와 같은 피해를 보는 세입자들이 늘고 있습니다. 깡통전세 및 역전세는 사전에 부동산에 대한 철저한 조사만 한다면 충분히 피해를 방지할 수 있습니다. 그럼 깡통전세 및 역전세란 무엇이며 피해 방지 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

깡통전세

집주인이 주택을 담보로 (근저당) 잡으면서 은행으로부터의 대출을 통해 해당 주택을 취득한 뒤 전세를 주었으나 집주인이 은행 대출금에 대한 이자를 지속적으로 연체함으로써 해당 주택은 경매로 넘어가버리게 됩니다. 이로 인해 전세 계약을 맺고 주택에 들어가 살고 있는 세입자는 전세보증금을 전부 날릴 처지에 있는 경우를 깡통전세라고 합니다.

 

역전세

주택의 전세가가 매매가와 같거나 매매가보다 비쌀 때에는 역전세라고 합니다. 주로 역전세는 주택의 시세가 하락하는 시기에 발생하는데, 최초 상승기의 전세금액은 주택의 시세를 반영하여 높게 산정되나, 추후 전세 만기 시 주택의 가격이 하락함에 따라 전세금도 하락하게 됩니다. 그로 인해 그다음 세입자로부터 기존 전세금만큼을 다 못 받게 되어 역전세가 발생합니다.

 

깡통전세 및 역전세 피해 방지 방법

위와 같이 깡통전세나 역전세로 인해 전세로 살고 있는 주택이 경매로 넘어가게 되면 유찰 없이 시세대로 낙찰되더라도 전세 보증금을 온전히 다 돌려받기 힘들 수 있습니다. 따라서 전세계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 해당 주택에 근저당과 같은 대출이 잡혀있지 않은지 확인을 꼭 해야 합니다. 이렇게 선순위로 대출이 잡혀있는 상태에서 만약 경매로 집이 넘어가게 되면 세입자는 후순위로 전세보증금을 다 받을 수 없기 때문입니다. 그리고 최대한 이런 주택은 처음부터 피하는 것이 좋습니다. 사전에 등기부등본 확인을 다 한 뒤, 전세계약 시 전입 신고를 당일에 바로 주민센터를 방문하여 진행할 수 있도록 하고, 전입신고와 더불어 확정일자도 받아야 합니다. 이렇게 해두어야 추후 집주인이 집을 담보로 대출을 받더라도 세입자가 선순위로써 경매 금액 배분시 선순위가 되어 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.

그리고 전세보증금 반환 보증 가입도 전세 피해를 막을 수 있는 좋은 방법입니다. 요즈음은 전세보증보험이 대중화되어 많은 사람들이 가입을 하고 있는데, 가입하게 되면 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 보증 공사로부터 전세계약서에 명시되어 있는 금액만큼을 보장받을 수 있습니다. 더불어 보증보험 가입 시에 보증 공사에서 면밀히 검토를 하게 되는데, 만약 해당 주택이 위험하다고 판단되는 경우 보증보험 가입이 안되기 때문에 사전에 인지하고 피해를 예방하는 효과도 있습니다.