투기과열지구의 정의 및 투기과열지구의 제약

9월 21일 세종시와 인천에서는 연수구, 남동구, 서구 총 4곳은 투기과열지구에서 해제되어 조정대상지역으로 한 단계 내려오게 되었습니다. 이로써 서울 및 경기를 제외한 지방의 모든 지역이 투기과열지구에서 해제된 것인데요, 그럼 투기과열지구란 무엇이며, 어떤 제약이 있는지 알아보겠습니다.

 

투기과열지구

투기과열지구는 부동산 가격 상승률이 소비자물가지수 상승률을 넘어서는 지역을 대상으로 설정할 수 있으며 구체적으로 해당 지역 중 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 주택분양 계획이 전월대비 30% 이상 감소되고 주택건설사업계획 승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격히 감소된 지역 중에서 주택 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 투기과열지구로 지정하며, 이는 국토교통부 장관 또는 광역자치단체장에 의해 행해집니다.

이러한 투기과열지구 지정에 대해서는 여러 비판적인 시각이 많은데, 정부의 입장에서는 천정부지로 오르는 집값을 막기 위한 목적으로 투기과열지구로 지정하나 오히려 지정된 지역이 인기가 좋다는 인식으로 인해 더 큰 폭으로 가격이 상승하는 역효과가 발생했습니다. 반대로 투기과열지구로 지정받지 못한 지역은 오히려 집값이 떨어졌습니다. 

 

투기과열지구 제약

투기과열지구내에서는 주택 구입 시 실거주 목적 외에는 주담대가 금지되어 있으며, 주담대 시 *LTV 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%까지 대출이 가능하며, 15억 원 초과하는 아파트에 대해서는 대출이 불가능합니다. 만약 2 주택 이상 보유세대의 경우는 주택 신규 구입을 위한 주담대가 금지되어 있습니다.(LTV 0%) 그리고 *DTI는 40%입니다. 중도금 대출 발급 요건도 분양 가격 10% 계약금 납부 및 세대당 보증건수는 1건으로 제한되어 있습니다.

그리고 청약 시에는 청약 1순위 자격요건이 강화되어 있으며 해당 지역 거주자들에게 우선적으로 공급하게 됩니다. 민영주택 가점제 비율도 85㎡ 이하 100%, 85㎡ 초과 50%, 로 적용되며, 청약 당첨 시 그다음 재당첨까지는 10년이라는 제한이 걸리게 됩니다. 또한 주택 구입 시 자금조달 계획서 및 입주계획을 의무적으로 제출해야 하며, 주택 분양권에 대해서도 전매제한이 있습니다.

 

*LTV (Loan To Value ratio) : 주택을 담보로 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율

*DTI (Dept To Income) : 총 부재 상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율, 즉, 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율