매각물건명세서

경매에 입찰하기 전 해당 물건에 얽혀있는 히스토리를 파악하게 됩니다. 하지만 일부 예측하지 못한 사항들로 인해 피해를 볼 수 있는데 법원에서는 이를 방지하고자 매각기일 일주일 전에 매각물건명세서를 작성해 누구나 볼 수 있게끔 합니다. 그럼 매각물건명세서가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

매각물건명세서

매각물건명세서란 낙찰자의 예기치 못한 피해를 방지하고자 매각기일 일주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하는 서류입니다. 인터넷으로도 열람이 가능하며 검색 방법은 대법원 법원 경매정보에서 경매사건 검색을 하면 확인할 수 있습니다.

매각물건명세서에 포함된 내용으로는 우선 해당 경매 물건의 사건번호와 기본적인 부동산의 정보(감정평가액 및 최저 매각 가격 등)가 안내되어 있습니다. 그리고 중요한 최선순위 설정 즉, 말소기준권리와 그 날짜가 기재되어 있습니다. 말소기준권리란 낙찰자에게 인수되는 권리가 무엇인지 판단하기 위한 기준 권리입니다. 그리고 배당요구종기일이 나와있습니다. 배당요구종기일은 채권자가 배당을 요구하는 기간을 정해둔 것으로, 배당요구종기일 이후에 신청된 배당요구는 무효입니다.

그다음 항목으로 부동산의 점유자 및 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간과 차임 또는 보증금에 대해 나와 있습니다. 해당 부분에서는 전입신고 및 사업자등록 여부와 확정일자 취득 여부를 확인할 수 있습니다. 만약 전입신고가 되어 있으면 신청일자도 함께 기재되어 있어 확인이 가능합니다. 또한 비고란을 통해서는 해당 점유자가 채권자와 어떤 관계인지 파악된 사항이 적혀 있습니다. 만약 점유자 항목에 '조사된 임차 내역 없음'이라고 기재되어 있다면 해당 부동산은 소유자가 직접 점유하고 있다고 볼 수 있습니다.

또한 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'이라는 항목과 '매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요', 그리고 또 다른 '비고란'이 있는데 해당 항목들이 깨끗이 비어져 있으면 해당 물건은 큰 하자가 없는 물건이라고 볼 수 있습니다.

하지만 매각물건명세서에 부동산 현황과 권리관계에 관한 사항이 실제와 상이하거나 불분명한 사항에 관해 잘못된 정보를 제공함으로써 낙찰자에게 피해를 입혔다면 국가는 낙찰자가 입은 피해에 대해 배상 책임을 져야 하지만 자료의 확인에 대한 책임도 대부분 낙찰자에게 있으니 현실적으로 중대한 하자로 인한 매각불허가로 마무리됩니다.

이런 불미스러운 일을 사전에 방지하기 위해 법원에서는 매각물건명세서와 관련하여 일반적인 문구 이외에는 '성립여지 알 수 없음' 등과 같이 애매한 표현을 쓰기도 하며, 말소기준권리보다 빠른 전입일자가 있고 권리신고를 하지 않는 경우는 '대항력 유무 알 수 없음'으로 표기하기도 합니다.