공시지가의 뜻과 투자포인트 확인

최근 각 지자체에서 2022년 7월 1일을 기준으로 지자체 내 필지들을 선정 및 조사하여 개별공시지가를 고시하였으며, 오는 11월 30일까지 이의신청을 받는다고 합니다. 여기서 공시지가란 무엇을 뜻하며 어떤 식으로 산정되는지 확인해보고 어떤 투자 포인트가 있는지도 함께 알아보겠습니다.

 

공시지가

국토교통부 장관이 조사 및 평가하여 공시되는 땅값을 말합니다. 이는 건축물을 제외한 순수 땅의 면적에 대해서 측정한 가격으로 표시는 토지의 단위면적(㎡) 당 금액으로 나타내어집니다. 이와 같은 공시지가는 양도소득세, 상속세, 취득세, 등록세, 종합토지세 등과 같은 국세 및 지방세는 물론이고 개발부담금, 농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로도 활용이 됩니다. 만약 공시된 지가에 대해 불만이나 이의가 있을 경우에는 공시일로부터 30일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의 신청을 할 수 있습니다.

공시지가에는 표준 공시지가와 개별공시지가가 있습니다. 표준 공시지가는 전국의 2700만 필지의 토지 중에서 대표성이 있는 50만 필지를 골라서 산정하는데 일반적으로 현시가의 75~85% 정도이며 국토교통부 장관이 결정 및 공시를 하게 됩니다. 표준 공시지가가 우리가 일반적으로 얘기하는 공시지가입니다. 이러한 50만 필지를 선정하는 기준은 토지 이용 상황이나 주변 환경 및 자연적, 사회적 조건이 일반적인 황경과 유사하다고 인정되는 토지 중에서 대표할 수 있는가입니다. 그리고 개별공시지가는 표준 공시지가를 기준으로 각각의 개별 토지를 산정한 단위면적당 가격으로 시장, 군수, 구청장이 결정 및 공시하게 됩니다.

 

1억 이하의 공시지가

현재 다주택자의 경우 주택의 수에 따라 취득세, 종부세, 양도세와 같은 부동산 관련 많은 세금들이 중과되고 있습니다. 하지만 공시지가가 1억 원 이하의 경우에는 이와 같은 세금적인 부분에서 일부 유리한 점이 있습니다. 취득세 같은 경우 주택이 위치하고 있는 지역과 보유하고 있는 주택의 수에 따라 달라지는데 만약 공시지가가 1억 이하의 아파트의 경우에는 규제지역에 위치하고 있더라도 주택수에 포함되지 않습니다. 그 이유는 지방세법 시행령 개정안에 따라 1억 이하의 아파트는 투기 목적으로 구매한 것으로 보기 어렵고 주택시장 침체 지역 등에 대한 배려가 필요하다는 취지가 있기 때문입니다. 

종부세 관련해서는 공시지가와 무관하게 소유하고 있는 주택수에 따라 세금이 결정됩니다. 하지만 부동산 시가의 합이 종부세의 과표가 되는 기준 구간에 있는지에 따라 달라지므로 1억 이하의 공시지가 아파트를 매수하는 경우에는 과표 구간을 넘지 않을 확률이 크기 때문에, 해당 구간 내에서의 보유세는 문제가 안될 것입니다.

위와 같은 세금의 유리함과 더불어 대부분의 1억 이하 공시지가 주택들은 재개발 지역에 주로 몰려 있어 미래가치를 볼 수가 있습니다. 이로 인해 많은 사람들이 1억 이하의 공시지가 주택에 대해 투자를 하고 있는데요, 조심해야 할 부분들이 있습니다. 해당 주택들은 대부분 노후된 주택이나 지방에 있는 아파트가 대부분인데 해당 주택에서는 실거주가 사실상 어려운 상황입니다. 따라서 출구 전략을 잘 못 세우고 되면 투자금이 물리게 되는 상황에 처할 수도 있습니다. 또한 주택 자체의 가치는 낮은 상황인데 순전히 미래의 개발에 대한 기대감으로 프리미엄이 붙어 거래가 되게 됩니다. 그런데 이러한 기대가 예상과 달리 무산된다면 상당한 투자 손실을 볼 수가 있습니다. 하지만 높은 위험성만큼 높은 수익률을 얻을 수 있다는 것이 투자 매력이 아닐까 싶습니다.