[부동산 - 계약] 부동산 교환계약, 부동산 교환계약 장점, 부동산 교환계약시 유의 사항, 부동산 교환계약 방법, 부동산 교환계약 특약, 부동산 교환계약서

요즈음 시간이 갈수록 더욱 부동산 거래가 점점 더 안 이루어지는 거래 절벽현상이 심화되고 있습니다. 정부에서는 건설 경기를 의식하면서 각종 규제를 폐지하고 거래가 잘 이루어질 수 있도록 제도를 조절하고 있으나, 생각만큼 시장의 반응은 미온적입니다. 아직 바닥이라는 인식이 없어서 이러한 현상이 벌어지는 것 같네요. 

하지만, 누군가는 지금 가지고 있는 집을 팔고 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사람은 분명히 있습니다. 이럴 때 이런 상황에 놓인 사람들끼리 부동산 교환계약이라는 것을 통해서 부동산 거래를 할 수 있습니다. 부동산 교환계약에 대해서 알아보겠습니다.

부동산 교환계약 및 방법

부동산 교환은 말그대로 부동산을 소유한 당사자들 간에 해당 부동산을 맞바꾸는 매매계약입니다. 소유권이전등기의 원인이 되는 매매, 판결, 증여와 마찬가지로 합법적 거래방식입니다. 교환 가능한 부동산은 아파트, 빌라와 같은 주택도 가능하고 상가나 토지와 같은 부동산에 대해서도 교환 계약이 가능합니다. 일반적으로 부동산은 현금거래를 통해 계약이 이루어지나, 서두에서 말씀드린 것처럼 요즘과 같은 상황에서는 현금 거래가 이루어지기 쉽지 않으므로 상호 간 필요에 의해 협의하여 거래하는 부동산 교환계약을 진행합니다.

교환 계약시에 상대방과 서로 시세에 대해 합의를 먼저 해야 합니다. 일반적으로 'KB시세'나 '부동산공시가격 알리미' 등을 통해 정하게 됩니다. 이와 같이 정하게 되면 명백한 근거가 있기 때문에 추후 세금적인 문제나 분쟁으로부터의 리스크를 피할 수 있습니다. 상호 간에 가지고 있는 부동산의 시세가 맞지 않을 경우(옵션 가격 포함)에는 차액을 계산하여 거래금액에 반영하면 됩니다. 이렇게 합의가 이루어지면 중개사나 법무사 등을 통해 교환 거래를 진행하면 됩니다. 이때 상대방 부동산의 권리관계에 대해서 꼭 확인하셔서 근저당권 설정이 되어 있으면 말소하는 조건으로 진행해야 함을 명시합니다.

 

부동산 교환계약 장점

일반적인 매매방식인 계약금, 중도금, 잔금 등 전체적인 과정이 복잡한데 교환 방식을 선택하게 되면 매수 및 매도가 한 번에 이루어지기 때문에 거래도 매우 빨리 끝나게 됩니다. 그리고 일반 매매보다 현금이나 대출의 부담이 덜하고, 시세 차이가 발생하게 되면 그 부분에 대해서만 인정하고 지불하면 됩니다. 그리고 교환할 때 거래금액 산정 시에 일반적인 시세보다는 좀 낮은 감정 가격이나 기준시가를 사용해서 세금을 줄일 수도 있습니다. 

또한, 이번 세제 개편을 통해서 일시적 1가구 2주택자들에 대해서 기존 주택 처분하는 기간을 신규 주택 취득일로부터 2년에서 3년으로 연장해 주었는데, 정해진 기안 안에 기존 주택을 매도해야 양도세 중과가 없는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 이러한 일시적 1가구 2주택자들이 교환 거래를 통해 빨리 기존 주택을 매도하는 양상을 보이고 있습니다.

그리고 은근히 부동산 거래시 중개수수료에 대한 부담도 있는데, 교환거래를 하게 되면 거래되는 두 개의 부동산 중 높은 매물 가격을 기준으로 한 번만 내도 되는 장점도 있습니다.

 

부동산 교환계약 유의사항

교환 계약이 빨리 빨리 이루어지지 않고, 장기화될 시에는 부동산 시세 변동에 대한 분쟁 여지가 발생할 수 있는데, 최초 협의된 부동산 시세 협의사항에 대해서 꼭 계약서에 명시해야 합니다. 

당사자들 간의 협의에 의해 계약이 성사되므로, 절세를 위해 업계약서나 다운계약서 등을 작성하는 경우도 발생하게 되는데 지금 당장은 세금적인 측면에서 이익을 보더라도 추후에 거래 당사자의 신고로 문제가 불거질 수 있으니 주의해야 합니다. 따라서, 그러한 분쟁을 사전에 방지하기 위해 계약 과정에서 꼭 공인중개사나, 법무사, 감정평가사들에게 의뢰하여 함께 진행하는 것을 추천드립니다.