[부동산 - 상가 임대 계약] 상가 임대, 상가 매매, 상가 임대 과정, 상가 공실, 상가 관리비, 학원기준 면적

이전에 부자부자가 상가를 매입하고 잔금을 치렀던 것과 관련해서 포스팅을 남긴 적이 있습니다. (이전 글 참고하실 분들은 아래 배너 Click 부탁드려요.) 그런데 문제는 잔금을 10월 말에 치러두고 2월이 끝나기까지 임차인을 구하지 못했습니다. 그러다가 얼마 전 임차인을 구하고 계약을 하고 왔습니다. 오늘은 그동안의 과정에 대해 포스팅하고자 합니다.

[ 상가 공실의 문제 ]

부자부자가 상가 매입 당시 상가 주변 환경에 대해 철저히 조사하였고, 지적 편집도상에서도 상업지역으로 메인 중심 상가로 배후 세대 및 학원 수요가 충분할 것으로 예상을 했었죠. 상가를 매입하는 당시에 기존 임차인이 나가는 상황이었지만, 금방 임차를 맞출 수 있을 것이라는 생각에 공실에 대해서 크게 걱정을 하지 않았었습니다. 

하지만, 현실은 예상을 정확히 빗나갔습니다. 세계 경제 흐름상 금리가 가파르게 올라가고, 사업을 하기가 점점 힘들어지는 환경 속에서 상가를 매입하거나 임차를 하려는 수요가 줄어드는 게 확실히 보였습니다. 그로 인해 금방 상가 임대가 맞춰질 것이라는 기대감도 줄어들게 되고, 4개월 이상 공실이 되면서 부동산에서도 임대료를 낮춰보는 게 어떻겠냐는 의견도 제시했었죠. 그러나, 상가는 임차 금액에 따라 가치가 정해지는 거라 섣불리 임대료를 낮추지는 않았습니다. 

공실이 발생되면 가장 큰 문제는 상가 매입을 위해 받은 대출에 대한 이자금(원리금)에 대한 납부 부담입니다. 그뿐만 아니라, 상가는 공실 상태로 아무도 사용은 하지 않지만, 플라자 형태의 상가이기 때문에 매달 일정 비용 이상의 관리비가 발생되었습니다. 상가 매입할 때 이런 리스크 부분에 대해 어느 정도 생각해서 여유돈을 준비해 두긴 했으나, 매달 빠져나가는 이자와 관리비를 보고 있으면 마음의 부담이 점점 증대되어 조급함이 느껴졌었습니다.

그렇다고 완전히 수요가 없었던 것은 아니었습니다. 한 번은 애초 예상했던 데로 학원을 운영하고자 하는 임차인의 연락이 왔었습니다. 임차인은 일반 보습학원이 아닌 어학원을 운영하고 싶다고 하였고 거의 계약서에 도장을 찍기 전까지 상황에 왔었습니다. 하지만, 어학원 같은 경우는 필요 면적이 정해져 있더라고요. 부자부자가 매입한 상가는 어학원 필요 면적보다는 2평 정도가 작아서 학원 설립이 불가능했었습니다. 학원 기준 면적은 각 시도 교육청 홈페이지에 가서 확인해 보시면 학원 종류별로 잘 나와 있으니, 꼭 학원 운영하시는 분이나, 임차를 맞추려고 하시는 임대인들은 참고해 주세요. 저는 남양주 쪽이라 남양주 교육청 홈페이지에 나와 있는 내용을 알려드릴게요. 아래 링크 클릭하셔도 되세요.

남양주 학원기준 면적 @남양주 교육청 홈페이지

어쨌든 그렇게 한번 불발이 되었고, 이 외에도 부동산에 문의는 몇 건이 왔었는데, 다들 간만 보고 실제 계약으로는 이어 지지를 못했었습니다. 그렇게 고통의 시간이 흘러 2월이 다되어 갔습니다.

 

[ 상가 임차인 계약 ]

2월 말에 부동산으로부터 연락이 왔습니다. 부자부자가 매입한 상가의 위층에서 더 넓은 면적에서 사업을 하고 계시는 분이 계약을 하고 싶다고 하셨습니다. 기존 사무실의 구조가 직사각형태라 공간 활용이 어려웠고, 필요 이상의 공간이라 관리비 부담도 있다고 하셨습니다. 그래서 평수도 줄이고, 구조도 괜찮은 부자부자의 상가를 선택했다고 하셨습니다.

하지만, 부자부자가 애초에 계획했던 임대료보다는 낮은 금액을 원하셨고, 부자부자의 입장에서는 앞서 말씀드린 대로 상가의 가치가 떨어지는 일이라 고민이 많이 되었습니다. 하지만, 계속 이대로 공실상태로 유지하는 부담이 더 컸기에 임차인의 요구대로 임대료를 낮추었습니다. 지금 당장 너무 욕심을 부리다 보면 오히려 더 상황이 안 좋게 흘러갈 것이라는 판단이었습니다. 

그렇지만 새로 들어오시는 임차인분께서 인상도 좋으시고, 사업수완도 좋으셔서 이미 많은 성공을 하신 분 같았습니다. 제 상가에서 더욱더 성공하기를 바라며, 그 좋은 기운이 임대인이 부자부자에게도 전달되어 추후 더 좋은 일들이 일어나기를 빌어야겠습니다.