[부동산 - 특례보금자리론] 무주택 특례보금자리론, 1주택자 특례보금자리론, 일시적2주택자 특례보금자리론, 고정금리, 특례보금자리론 금리

정부에서 1년 동안 약 39조 6000억 원이라는 자금을 풀어서 고정 금리로 주택담보대출을 해주기 시작하였습니다. 일명 '특례보금자리론'이라는 이름으로 만들어져 신청을 받고 있는데요, 오늘 1월 30일부터 신청이 가능합니다.  말씀드린 한정된 자금 내에서 대출을 해주게 되고, 대출 접수 기간도 한정되어 있습니다. 특례 보금자리론에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

특례보금자리론 (출처. 한국주택금융공사)

 

[ 특례보금자리론 배경 ]

최근 가파른 금리상승으로 인해 시중은행의 높은 주택담보대출 금리로 인해 부동산 거래도 잘 안 일어나고, 아파트 분양 시장 또한 얼어붙음으로 인해 서민, 실수요자들은 주택 마련에 부담을 가지고 있습니다. 이러한 주택 시장의 경직을 풀고자 각종 부동산 규제 완화와 더불어 이와 같은 특례보금자리론을 운영하게 되었습니다.

특례보금자리론이란 기존의 보금자리론에 일반형 안심전화대출, 적격대출을 통합한 형태로 23년 1월 30일부터 1년간 한시적으로 운영되게 됩니다. 고정금리를 통해 대출금리 변동위험을 줄이고 가계부채 질적구조를 개선하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

 

[ 지원대상 및 주요 내용 ]

지원 대상은 9억원 이하 주택을 대상으로 하고, 가격의 기준은 시세가 있는 아파트 같은 경우는 KB 시세 → 한국부동산원 시세 → 주택공시가격 → 감정평가액 순으로 적용하게 되고, 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액을 적용하되 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우는 감정평가액을 적용되게 됩니다. 또한, 연립주택, 다세대주택, 단독주택의 경우는 주택공시가격 → 감정평가액순으로 적용됩니다. 그리고 주택법상 주택이 아닌 오피스텔이나 생활형 숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등과 같은 준주택들은 이번 특례보금자리론 이용이 불가합니다.

분양권 및 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로는 불가하나, 구입용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건으로 이용할 수 있습니다. 

자금의 용도는 무주택자의 주택 구입, 1 주택자의 기존 대출을 상환하는 대환대출이나, 임차 보증금 반환 이렇게 총 3가지 용도로 구분됩니다. 여기서 일시적 2 주택자인 경우에도 특례보금자리론 혜택을 받을 수 있으나, 기존 주택을 2년 이내로 처분하는 것을 조건이 붙게 됩니다. 시중은행에서의 기존 대출뿐 아니라 정책모기지 상품에 대해 상환하는 용도로도 특례보금자리론 이용이 가능합니다. 다만 상환 용도는 기존 주택담보대출 잔액 이상으로는 대출할 수 없습니다.

추가로 주의해야하는 사항이 있는데, 특례보금자리론 대출실행 이후에는 추가주택 취득은 금지됩니다. 만약 추가주택을 취득한 경우에는 6개월 이내로 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다. 만약 그러지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 향후 3년간 보금자리론 이용이 불가능하게 됩니다.

소득자격은 기존 보금자리론이 7천만 원 이하로 제한을 둔 거에 반해 특례보금자리론은 소득제한이 없습니다. 다만, 소득에 따라 우대금리는 적용되는데 이때 소득자료 증빙이 필요합니다.

본인이 만약 폐업 또는 실직 및 휴직 중인 경우에는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해 대출 심사가 가능합니다. 휴직자의 경우는 휴직 직전 연간 소득으로 심사하게 됩니다. 그런데 만약 개인회생, 파산면책 및 신용회복지원 등의 신용정보가 등록돼 있는 경우는 신청이 불가능합니다.

특례보금자리론 LTV, DTI 적용안

대출한도는 최대 5억원 이내로 대출 가능하며 LTV 최대 70% (단, 생애최초 주택구입자는 80% 적용) 내에서 가능하나 일부 조건이 붙게 됩니다. 첫 번째는 주거형태 및 지역에 따라 LTV 인정 비율이 일부 차감됩니다. 非아파트(연립, 다세대, 단독주택)는 5% p, 규제지역은 10% p 추가 차감됩니다. 하지만, 실수요자 요건(주택가격 8억 원, 소득 9천만 원, 무주택자)에 해당 시에는 규제지역에서의 차감 적용은 배제됩니다. 두 번째는 차주 및 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.

DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 취급되나 DSR은 미적용됩니다. 하지만 DTI도 규제 지역의 경우에는 10% p 차감되나 실수요자 요건을 갖추었을 경우는 차감 적용이 배제됩니다.

대출 시 만기 기간 설정은 10, 15, 20, 30, 40, 50년 총 6가지가 가능하며, 40년 만기는 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내의 신혼부부가 가능하고, 50년 만기는 만 34세 이하 또는 신혼부부가 신청 가능합니다.

 

[ 특례보금자리론 금리 ]

대출 기본금리는 크게 우대형과 일반형으로 나누어집니다. 만기 설정 기간에 따라 금리 차이가 발생하게 되고, 일반형에 비해 우대형은 0.1bp 우대 금리가 기본적으로 더 적용되고, 추가로 최대 90bp 내에서 금리 우대를 별도로 적용하게 됩니다. 우대 금리를 받기 위한 조건으로는 주택가격이 6억 이하이면서 부부소득 합산 1억 이하여야 적용이 가능합니다. 이 외에도 아낌 e, 저소득청년, 사회적 배려층, 신혼가구, 미분양주택의 조건에 따라서도 우대금리가 차등적으로 적용됩니다. 이렇게 별도 우대금리를 추가로 적용하면 3.25 ~ 3.55 % 까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.

별도 우대금리 적용안

일반형, 우대형 금리 (23. 1. 26 기준)

그리고 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 대환대출하는 경우뿐 아니라 추후에 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에 중도상환수수료는 면제됩니다. 주택금융공사 홈페이지를 통해 특례보금자리론 승인내역 확인서를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출함으로써 중도상환수수료 면제를 받을 수 있습니다.