역월세와 역월세 발생 원인

부동산 경기가 지속적으로 침체되면서 주택 매매가 및 전세가도 지속적으로 하락하고 있습니다. 특히 공급이 많은 지역에서 더욱 뚜렷한 양상을 보이고 있으며, 해당 지역에서는 역월세 현상마저 나타나고 있습니다. 이전에 역전세에 대해 말씀드렸는데, 이번에는 역월세에 대해 알아보겠습니다.

 

역월세

전세 세입자를 이용한 갭 투자로 주택을 구매한 집주인이 있다고 가정해보겠습니다. 해당 아파트에 전세로 살고 있는 세입자에게  전세 계약 만기가 다가왔고, 2년 전세로 사는 동안 부동산 경기 침체로 인해 주택의 매매가 및 전세 가격이 많이 떨어져 세입자 우위 시장이 되었습니다. 이때 세입자는 전세 재계약 시 시세에 맞게끔 전세 가격을 낮춰달라고 집주인에게 요청을 하였으나, 집주인은 돌려줄 수 있는 현금이 없어 세입자에게 돌려주어야 할 전세금에 대해 시중은행의 이자 수준에 맞춰 월세를 매달 세입자에게 줌으로써 전세 계약을 연장하는 것을 말합니다.

 

역월세 발생원인

위의 예시와 같은 경우 만약 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있는 현금을 보유하고 있거나, 전세금 반환 대출을 통해 전세금을 확보할 수 있다면 전혀 문제가 되지 않습니다. 하지만 문제는 집주인이 전세를 끼면서 주택을 구매할 당시에 이미 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제로 인해 대출한도를 다 사용하여 추가 대출을 받을 수 없는 상황입니다. 만약 전세금 반환 대출이 가능하더라도 지금과 같은 고금리 시기에는 몇억 원에 해당하는 이자부담이 크기 때문에 매달매달 버티는 게 쉽지 않습니다. 또한 일반적으로 조정대상지역 및 투기과열지역에서 전세가율이 80% 이상인 지역이 대부분인데 주택담보대출은 해당 규제 지역들에서는 대부분 50% 근처밖에 나오지 않습니다. 즉, 담보대출만으로는 전세금을 돌려주지도 못하는 상황입니다.

또한 더 큰 문제는 가지고 있는 투자금을 갭 투자 형태로 여러 채의 주택을 구매한 상황입니다. 구매 당시에는 부동산의 가치가 상승할 것으로 예상하였으나, 예상과 달리 부동산 가격이 오르지 않고 요즘과 같은 부동산 하락기를 맞이하게 되었고, 여러 채의 주택에 살고 있는 세입자들이 동시 다발적으로 전세금 인하 및 반환을 요구하는 경우입니다. 이미 여러 뉴스에서도 보여주고 있듯 이런 불안정한 재정 상황에 놓여있는 투자자들이 생각 외로 많이 있다는 것이 사회적 문제가 되고 있습니다.

따라서, 집주인은 한 번에 전세금을 돌려줄 수 없기 때문에, 세입자에게 역월세를 주면서까지 세입자를 붙잡을 수밖에 없게 된 것입니다.