유치권의 정의 및 성립요건

최근 둔촌주공 재건축 진행 중에 여러 이해관계자들 간의 입장 차이로 인해 유치권 행사 중이라는 플래카드가 붙여진 채로공사가 중단되어 있습니다. 받아야 할 공사대금을 받지 못해 시공사에서 공사를 중단하고 점유를 하고 있는 것입니다. 그럼 유치권이란 무엇이며 성립요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

유치권의 정의

유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리로써, 건물 공사를 예를 들면 공사를 진행하면서 받을 공사대금(채권의 형태)이 있을 때 그 공사대금을 다 받을 때까지 해당 공사 건물을 점유할 수 있는 권리입니다.

해당 물건에 유치권이 발생한 경우 유치권은 다른 권리에 비해 배타적인 권리를 갖게 되며, 우선적 효력이 있습니다. 즉 채권을 전부 변제받을 때까지 해당 물건을 유치할 권리가 있습니다. 하지만 유치권은 당사자 사이의 '원상회복'이라는 특약에 의해 미리 유치권이 발생되는 것을 배제할 수 있습니다.

 

유치권의 성립요건

우선 유치권의 대상이 부동산을 대상으로 하여야 하고 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야만 합니다. 또한 해당 채권이 변제기에 있어야 합니다. 채권이 변제기에 있다는 뜻은 해당 채권의 만기가 공사의 완료 시점과 비슷한데, 공사를 완료함에 따라 해당 채권에 대한 대금을 지급받아야 할 시기라는 뜻입니다.

그리고 유치권자는 타인의 물건의 점유자이어야 하며, 해당 부동산에 압류의 효력이 발생하기 전(경매로 치면 경매 기입 등기 전)에 지속적으로 합법적인 점유를 해야만 합니다. 또한 그 점유자는 실제 공사를 했단 공사업자 내지 간접 점유자를 통해 점유를 해야 유치권이 성립하게 됩니다.

여기서 점유는 유치권 성립의 매우 중요한 요소인데, 유치권자가 목적물의 점유를 잃으면 유치권은 소멸하게 되는 것입니다. 또한 시건장치를 혼자 가지고 있지 않고 타인도 가지고 있다면 배타적 점유가 아니게 되므로 그 경우에도 유치권은 소멸하게 됩니다. 하지만 이렇게 점유를 하더라도 유치권자는 채무자의 동의 없이 유치물을 타인에 임대하거나 담보로 제공할 수 없으며, 만약 그럴 경우에도 유치권은 소멸하게 됩니다.