오피스텔의 정의, 오피스텔 투자 체크포인트

최근 1~2인 가구가 증가하면서 소형 오피스텔에 관심이 많아지고, 수요 또한 증가하고 있는 추세입니다. 더불어 주거용 부동산에 적용되는 세금 부문에서도 주거용 오피스텔은 규제가 적어 투자자들의 관심도 높아졌습니다. 그럼 오피스텔이란 무엇이며, 투자처로써는 어떠한지 알아보겠습니다.

 

오피스텔의 정의

오피스텔은 사무를 뜻하는 '오피스'와 주거를 뜻하는 '호텔'이 합쳐진 용어로 두 가지 기능을 함께 갖춘 부동산입니다. 용어 그대로 오피스텔은 사무실로도 사용이 가능하고, 주거용으로도 사용이 가능합니다. 오피스텔은 공부상 업무용 또는 업무시설로 되어 있으나, 외관만으로는 업무용인지 주거용인지 확인이 어렵기 때문에, 실제 오피스텔의 사용 용도에 따라 구분하게 됩니다. 업무용 오피스텔은 당연히 주택에 해당하지 않아 주거용 부동산 관련 규제를 받지 않으나, 주거용으로 사용하게 되면 주택으로 인정되어 취득세 및 각종 세금 관련해서 유의하셔야 합니다.

 

오피스텔 투자

오피스텔 투자 시에는 유의해야 할 사항들이 몇 가지 있습니다. 우선 오피스텔은 공급이 수요보다 많아 시간이 지날수록 공실에 대한 위험성이 높아집니다. 이렇게 오피스텔의 공급이 많은 이유는 작은 규모의 토지에도 오피스텔용 건물을 건축할 수 있기 때문이고, 그로 인해 7~8평형대의 소형 평수의 오피스텔이 많이 보입니다. 그러나 7평 이하의 오피스텔은 수요가 상대적으로 적으므로 투자 시에는 피하시는 게 좋습니다. 또한, 오피스텔 외에도 다양한 소형 주거 부동산(다세대 원룸, 생활 숙박시설, 도시형 생활주택 등)들이 있어 경쟁도 치열합니다. 치열한 경쟁으로 인해 낮은 가격으로 임대를 주게 되면 수익률 또한 저하될 확률이 커집니다.

그리고 일반적으로 오피스텔은 아파트 대비 대지지분이 적기 때문에 일반적으로 건물가액의 비중이 높게 되면 시간이 지나 건물이 노후되면 해당 오피스텔의 가치는 크게 하락하게 됩니다. 하지만 오피스텔의 위치가 어느 용지에 지어져 있는지 확인해봐야 합니다. 용지중에서 상업용지는 주거용 지보다 가치가 높으므로, 만약 오피스텔이 상업용지에 위치하고 있으면, 대지지분이 적더라고 가치가 충분히 있을 수 있습니다. 따라서, 절대적인 대지면적을 기준으로 오피스텔의 가치를 판단하지 말고 어떤 용지에 위치하고 있는지 주변 인프라 및 교통 요건은 어떤지를 복합적으로 고려해야 합니다.

또한, 오피스텔은 복도식 형태가 많으며, 공용면적 부분이 많기 때문에 전용률이 낮아 분양평수 대비 전용공간이 작게 느껴집니다. 따라서 최대한 전용면적률이 높은 것을 선택하는 것이 좋습니다. 관리비도 전용률과 비슷한 개념으로 접근 가능한데, 관리비는 전용면적이 아닌 분양면적 기준으로 부과되기 때문에, 실제로 사용하고 있는 면적에 비해 관리비가 비싸게 느껴집니다. 따라서 공용 비용은 오피스텔 이용자들이 분담해서 내는 것이기 때문에 대한 임차인의 부담을 덜어주기 위해서는 규모가 큰 대단지 오피스텔을 선택하여 투자하시면 좋습니다.