임차인 대항력, 대항력 성립요건 및 인수와 소멸

부동산 경매의 임차인 분석 시 주의 깊게 봐야 하는 게 대항력입니다. 대항력이란, 임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치로, 임차 중인 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 임대차 기간 동안은 계속 거주할 수 있고, 계약 종료 시 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리입니다. 

 

대항력 성립요건

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 주택을 인도받아 실제로 점유하고, 반드시 전입신고를 해야 합니다. 이렇게 전입신고를 하게 되면 실제 대항력 발생일은 전입신고 다음 날 0시부터 입니다. 이렇게 대항력을 확보하게 되면 임차인은 계약 기간이 종료되더라도 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없습니다. 따라서, 주택을 전세로 계약을 하게 되면, 주택을 인도받는 바로 그날에 인근 주민센터에 방문하여 꼭 전입신고를 해야 하는 것입니다. 그리고 이번 포스팅에서는 언급을 안 하지만 전입신고와 동시에 확정일자도 함께 받아두면 좋습니다.(배당시 우선변제권과 연관) 

그러나, 한번 발생한 대항력은 계속 효력이 유지되는 것은 아닙니다. 대항력 성립요건인 실제 점유 및 전입신고 요건이 계속 유지되어야만 대항력이 존속할 수 있습니다. 즉, 경매가 진행되고 있는 상황이라면 경매 절차 중 하나인 배당요구 종기일까지 꼭 대항력의 요건을 유지하고 있어야 합니다. 만약 해당 대항력에 대한 존속성을 잃게 된다면 배당받을 시 소중한 보증금을 다 받지 못하고 쫓겨나가는 상황에 처할 수도 있습니다.

 

대항력 인수 및 소멸

경매 입찰자는 위와 같은 임차인의 대항력이 발생한 시점을 잘 확인해야 합니다. 경매 입찰 시에는 권리 분석을 진행하게 되는데, 우선적으로 말소기준 권리를 찾게 되고, 그다음 인수되는 권리를 찾아야 합니다. 그때 임차인 권리도 같이 분석하게 되고, 임차인의 대항력이 발생한 시점이 말소기준 권리보다 후순위인 경우에는 실질적인 대항력이 없으므로 경매 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 그리고 앞서 말씀드린 것처럼 대항력을 유지할 수 있는 조건이 깨지는 경우에도 낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다. 따라서, 낙찰자는 임차 보증금을 반환할 필요가 없으며 임차인 명도가 가능하게 됩니다. 그러나 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준 권리보다 빠르면 낙찰자는 기존 임대인의 지위를 이어받게 됩니다. 이에 따라 임대차 계약 기간이 만료되기 전까지 임의로 임차인을 명도 할 수 없으며, 경매 결과로 배당받지 못한 임차 보증금을 반환해줘야 합니다. 이러한 대항력과 관련한 권리분석이 그리 어렵지 않으나, 자칫 실수를 하게 되면 큰 손해를 입을 수도 있으므로 각별히 주의를 기울여야 하며, 만약 권리분석에 대한 정보가 충분하지 않고, 애매한 부분들이 있으면 섣불리 입찰하는 것은 지양해야 합니다.